Közös képviselő választása

A közös képviselő személyéről a lakástulajdonosok együttesen, közgyűlésen határoznak. Tevékenységét a közgyűlés ellenőrzi, annak köteles beszámolni a lakók által megszabott tevékenységéről, ismertetni az éves elszámolást, illetve a tervezett költségvetést. Arra is mód van, hogy közös képviselő helyett egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot válasszunk. Az intézőbizottság tagjait a tulajdonostársak maguk közül választják, míg közös képviselő lehet a társasházban ingatlannal nem rendelkező külső magánszemély, vagy cég is. Ezt kivéve az intézőbizottság nem különbözik a közös képviselőtől, hiszen elnökének jogállása és felelőssége a közös képviselőével azonos.

Milyen legyen a leendő közös képviselő?

Közös képviselő kiválasztásakor először is abban kell megállapodnunk, hogy "önmenedzselő" társasházként kívánunk-e működni, saját maguk közül választva közös képviselőt, vagy külső, "szakértő" közös képviselőt szeretnénk, esetleg a kettőt együttesen akarjuk alkalmazni.

A társasház legfőbb szerve, a közgyűlés dönt a képviselő megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. Társasházunkra vonatkozó szervezeti és működési szabályzatnak rendelkeznie kell a közös képviselő részletes feladat- és hatásköreiről is.

A tulajdonosok által elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatnak (SzMSz) részletesen le kell írnia a közös képviselő feladatait, hiszen egy későbbi, vitás kérdés esetén a megfelelően kidolgozott SzMSz mérvadó lehet a közös képviselővel szembeni esetleges fellépéshez.

Közös képviselő felmentése

Ha közös képviselőnk megszegi, vagy nem teljesíti megfelelően vállalt kötelezettségeit, felmentése mellett ellene kártérítési per is kezdeményezhető. Hogy milyen jogcímen és milyen kötelezettség megszegése esetén támaszthatunk igényeket jogsértő tevékenységével, vagy mulasztásával szemben, az a társasház által kötött szerződés tartalmától függ. Közös képviselőnk felelőssége például akkor merülhet fel, ha valamilyen költséget (vízdíj) nem fizet meg időben és emiatt társasházunkat kamatfizetésre kötelezik. Vagy, ha elmulasztva a jégmentesítést, egy lakó lábát töri. Ha kifizetett tartozás esetén nem adja ki időben a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt, emiatt a lakó nem tudja eladni lakását, és duplán kell visszafizetnie a foglalót.

A közös képviselő feladatai néhány nagyobb csoportba foglalhatók

1. Pénzügyi feladatok: éves költségvetési javaslat, közös költség kiszámítása, közlése, könyvelés, nyilvántartások, számlák kifizetése, fizetőképes helyzet figyelése, éves elszámolás és mérleg elkészítése, bevallások elkészítése, iratok őrzése.
2. Műszaki feladatok: épület állagának figyelemmel kísérése, munkák megrendelése, árajánlatok beszerzése, javítások műszaki ellenőrzésének megszervezése, szabványossági vizsgálatok: tűz-, villám- és érintésvédelemmel kapcsolatban. Intézkedés az azonnali beavatkozást igénylő hibák elhárítására, a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is ellátása.
3. Jogi feladatok: a közösség képviselete jogi és hivatali ügyekben, törvényességi felügyelet, a közgyűléstől kapott szakszerűtlen utasításokra való figyelmeztetés, SZMSZ és házirend javaslatainak kidolgozása, munkáltatói jogok gyakorlása bizonyos esetekben, szerződések kötése, eljárás a hátralékos tulajdonostársakkal szemben, jótállási, szavatossági jogok érvényesítése, eljárás a közös tulajdonnal kapcsolatos szabálysértések és birtokháborítások ügyében, közös képviselő váltás esetén átadás és átvétel lebonyolítása, közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, nyilvántartás vezetése a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról (Közgyűlési Határozatok Könyve)
4. Szervezési feladatok: közgyűlés összehívása, közgyűlési anyagok elkészítése, félfogadás biztosítása, bizottságok indítványozása és együttműködés ezekkel, munkavállalók kiválasztása és munkavédelmi oktatásban részesítése.
5. Ellenőrzési feladatok: munkavégzések, házirend és tűzvédelem betartásának, lakások rendeltetésszerű használatának, közmű-fogyasztásmérők ellenőrzése.

Mivel egy közös képviselővel a társasház szerződik, a lakók igényének megfelelően egyéb feladatok is kiköthetők, vagy részletesen meghatározhatók, a közös képviselővel kötendő megbízási szerződésben.